Предложение на «вторичке» Москвы сократилось на четверть

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость проанализировали данные за последние четыре года.

В целом показатель на «вторичке» за это время уменьшился: согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, если в апреле 2014-го он составлял 41 267 лотов, то к нынешнему моменту сократился до 31 701 лота, т.е. на 23,2%. Объем предложения в ценовой категории жилья «от 10 до 15 млн рублей» уменьшился значительнее, чем в остальных – на 3,1 п.п., с 22% до 18,9% от общей экспозиции.

А доля самых дорогих объектов (стоимостью от 30 млн рублей и больше) за отчетный период показала наибольший рост – на 2,5 п.п., с 15% до 17,5% от общей экспозиции.

По мнению аналитиков, причины изменений не только в особенности экономической ситуации последних лет, но и типичные поведенческие характеристики владельцев жилья разных ценовых сегментов. Так, если часть собственников лотов ценой от 10 до 15 млн рублей готова была ради привлечения покупателей уменьшить продажную стоимость своей жилплощади и даже перейти в более низкую ценовую категорию, то состоятельные продавцы высокобюджетных объектов могут позволить себе и дальше ждать подходящего покупателя, не снимая лот с продажи (чтобы, например, сдавать квартиру в аренду) и не снижая цену предложения.

Кроме того, проанализировав указанные ценовые категории жилья, специалисты ИНКОМ-Недвижимость выяснили, что среди лотов стоимостью от 10 до 15 млн рублей наибольшую долю занимают 3-комнатные квартиры (49%), а в наиболее дорогом сегменте – 4- и более комнатные квартиры (60%).     

«На вторичном рынке столичного жилья в средних ценовых категориях – до 15 млн рублей – к продаже представлено наибольшее количество лотов, причем как четыре года назад, так и сейчас. На заметное сокращение предложения таких объектов – в категории «от 10 до 15 млн рублей» на 34% в абсолютных цифрах – повлияло, на наш взгляд, несколько факторов. Начнем с того, что эти квартиры пользовались спросом у покупателей, которые первоначально планировали приобрести более дорогое жилье, но из-за ухудшившегося в период кризиса материального положения не смогли себе этого позволить. Кроме того, в рамках данной ценовой категории мы наблюдали отток объектов из экспозиции – некоторые продавцы, выставлявшие свою собственность на рынок по завышенной, докризисной, стоимости, устав за два-три года от необходимости торга и ожидания идеального покупателя, снимали жилплощадь с продажи (решив, к примеру, сдавать ее в аренду). При этом среди владельцев лотов, относящихся к сегментам «премиум» и «элит», подобная модель поведения почти не встречается. Это состоятельные люди, и они могут позволить себе ждать сколь угодно долго, не снижая цены и не снимая лот с экспозиции. Что же касается собственников объектов из средних ценовых категорий, решивших ускорить процесс продажи и снизить стоимость жилплощади, то зачастую им приходилось идти на весьма значительные уступки. Напомню, что, согласно нашим исследованиям, за последние четыре года стоимость реализации вторичных объектов в Москве упала в среднем на 23%. И в результате после сокращения (в большинстве случаев – ступенчатого) цены предложения эти объекты «снижаются» до более бюджетной категории – например, переходят из группы «от 10 до 15 млн рублей» в «от 5 до 10 млн рублей» и т.д.», — комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, преимущественная часть объектов стоимостью от 10 до 15 млн рублей – 3-комнатные квартиры, их доля в рамках этой ценовой категории составляет 49%. Объем предложения 2-комнатных квартир равен 36%, 1-комнатных – 8%, меньше всего насчитывается 4- и более комнатных квартир – 7%.

В рамках категории «30+ млн рублей» за четыре года объем предложения в наибольшей степени увеличился в САО – в абсолютных цифрах на 17,6%, и в ЮАО – на 16,3%. Поясняет Дмитрий Таганов: «В период кризисного застоя на рынке недвижимости объекты из самой дорогой ценовой категории являются не самым ходовым товаром.

А люди, которые могут позволить себе жилье по такой стоимости, предпочитают приобретать его в престижных локациях вроде ЦАО (там объем предложения указанных лотов за четыре года сократился на 4%) или ЗАО (там он уменьшился на 14%). И хотя в целом спрос на недвижимость в ЦАО за четыре кризисных года сократился, по нашим оценкам, на 25%, все равно есть определенная целевая аудитория потребителей, для которых принципиально важно приобрести жилье именно в центре: это покупатели — «локалы», представители творческой элиты, миллениалы – амбициозные люди молодого и среднего возраста.

Поэтому даже несмотря на существенно завышенную цену предложения объектов в ЦАО они продолжают раскупаться. А вот не такие престижные округа вроде САО и ЮАО пользуются у покупателей квартир стоимостью 30 и более млн рублей гораздо меньшим спросом, поэтому они и накапливаются здесь в объеме предложения.

Специалисты также отмечают особенность в поведении небольшого числа собственников наиболее дорогого жилья, все же согласившихся поначалу уменьшить стоимость предложения и даже перейти в другую ценовую категорию. Боясь продешевить, они при малейших положительных сдвигах в экономике из раза в раз возвращались к первоначальной стоимости предложения в надежде, что цены вот-вот пойдут вверх, и на их квартиру все равно найдется покупатель. В результате на фоне уменьшения за последние четыре года объема предложения на московской «вторичке» в целом доля объектов ценой 30 и более млн рублей, наоборот, выросла».

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что в сегменте «30+ млн рублей» 60% объектов – 4- и более комнатные квартиры, далее следуют 3-комнатные лоты с 30%. Доля 2-комнатных квартир равна 9%, имеются в этой категории и 1-комнатные объекты – 1%.